Każdy z nas słyszał o umowie najmu, część miała z nią styczność. Niejednokrotnie zapewne wszyscy słyszeliśmy też o uciążliwych lokatorach, którzy nie chcą się wyprowadzić.
Co zrobić w sytuacji, gdy jesteśmy Wynajmującymi, a lokator mimo upływu terminu obowiązywania umowy nie chce opuścić lokalu ? A może lokator zaprzestał płatności czynszu / odstępnego ? Lub też rażąco i uporczywie zakłóca porządek domowy, albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym ?
Aby nie zadawać sobie tego rodzaju pytań, warto już na etapie konstruowania umowy, jako Wynajmujący, odpowiednio zabezpieczyć swój interes.
Dobrym sposobem na to, aby ustrzec się długotrwałych problemów związanych z uciążliwym lokatorem, który nie chce opuścić naszego lokalu, jest umowa najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą (i przede wszystkim szybszą!) ochronę ich własności, niż w przypadku zwykłego najmu.
Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel, w przypadku niechcianego lokatora, musi przejść w pierwszej kolejności drogę sądową, a dopiero w drugiej kolejności może wszcząć postępowanie o eksmisję.
Jak zatem wygląda zawieranie umowy najmu okazjonalnego i z czym się wiąże ?
Umowę najmu okazjonalnego lokalu może zawierać osoba, która jako właściciel lokalu, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
W przypadku najmu okazjonalnego, podpisana przez strony umowa najmu (zawierająca standardowe zapisy dotyczące przedmiotu najmu, wysokości i terminu płatności czynszu, odstępnego itp) wzbogacona jest o załączniki, w postaci :
Oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w zakreślonym mu terminie;
Wskazania przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz jednocześnie przedłożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tejże osoby i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Najczęściej są to po prostu osoby najbliższe (rodzice, rodzeństwo, przyjaciel), które innymi słowy deklarują, że w razie gdybyśmy nie chcieli dobrowolnie się wyprowadzić z mieszkania i wszczęte zostanie przeciwko nam postępowanie o eksmisję, to właśnie oni bedą musieli przyjąć nas pod swój dach.
Może się także zdarzyć, że najemca poda w oświadczeniu fałszywe dane lokalu lub z różnych względów nie będzie mógł wyprowadzić się do lokalu wskazanego w oświadczeniu. Jest to poważny problem umów najmu okazjonalnego, ponieważ w takiej sytuacji Komornik nie będzie mógł przeprowadzić eksmisji, jeśli nie będzie miał miejsca docelowego. Dlatego też ważne jest, aby Wynajmujący zawsze zweryfikował dane, jakie podał Najemca. Wynajmujący może zweryfikować księgę wieczystą podanej nieruchomości i sprawdzić, czy rzeczywiście dane wskazane przez Najemcę są prawdziwe. Co więcej, Wynajmujący może żądać, aby Najemca przedstawił mu osobę, której dotyczy lokal zastępczy. Możliwym jest także żądanie przez Wynajmującego, aby oświadczenie właściciela lokalu zastępczego sporządzone zostało z podpisem notarialnie poświadczonym.
Co się z kolei tyczy perspektywy Najemcy : ważne jest to, że jeśli jako Najemca mamy uczciwe zamiary (nie zamierzamy zaprzestać płatności odstępnego, czynszu, czy regularnie zakłócać porządku), najem okazjonalny nie ogranicza naszych praw i nie jest dla nas krzywdzący. Jedynym minusem jest w zasadzie dodatkowy koszt czynności u notariusza (stosowne oświadczenie, które stanowi załącznik do umowy najmu, należy bowiem sporządzić właśnie u niego). W praktyce jednak nie są to wysokie koszty, a często pokrywa je Wynajmujący lub obie strony po połowie (w zależności od ustaleń stron).
Masz pytania dotyczące umowy najmu okazjonalnego, tradycyjnej umowy najmu lub może interesuje Cię najem instytucjonalny (w którym Wynajmującym jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali) - umów się na spotkanie i rozwiej wszelkie wątpliwości.
Dobrej niedzieli :)